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你租房了嗎?是“以遠換近”還是賺取差價貼還貸

政策的調整,同時通貨膨脹的壓力,越來越多的有房族熱衷于將自己家的房子出租掉,然后自己再去租別人的房子來住,以此來改善自己的居住環境,同時換取租金差價。對此,業內人士建議,此計較的實施應謹慎考慮長沙搬家公司價格,將此搬家費用、對新環境的不適等因素充分考慮進去。
  類型一:改善型換租

    版本一:“以遠換近”靠近公司
  這里所說的“近”和地段無關,而是在說居住地和工作地點之間的距離。劉小姐去年大學畢業后在普陀區找了一份不錯的工作,收入頗豐且發展空間大,唯一的不足是工作節奏非常緊張,偶爾還需要加班。這讓家住在浦東的她飽受了半年多的舟車勞頓之苦。
  今年4月份,她和父母提出,打算去普陀區工作單位附近租一套小戶型搬出去住。為了方面照顧女兒飲食,劉小姐的父母決定,把浦東這套2房2廳出租掉,全家三口一同去普陀區租房住。為了盡快實現換租,他們對物業的租金定價為4000元,比市場價低了5%左右,很快便找到了租客。幾天后,他們在普陀區也找到了一套2房2廳的次新房居住,月租金3500元。免去了每天早早起床趕時間上班,免去了加班到半夜走在路上的心驚膽戰,免去了昂貴的“差頭費”,此外,換租還給他們帶來了每月500元的租金收益。

  版本二:限購令催生“以小換大”
  升級版“限購令”的出臺改變了不少購房者的置業計劃,田小姐也是其中之一。她和丈夫在2009年初購買了一套一房一廳的小戶型。小區地處內環內繁華地段,交通、就醫、購物、休閑等活動基本都可在步行范圍內解決,田小姐夫婦對自己的居住環境非常滿意。
  轉眼2年過去,今年年初,家里添了新人——寶寶出生了。為了照顧孩子,田小姐把公公婆婆接來上海。增加了3個居住者,原本愜意的小房子一下子變得異常擁擠,小客廳、陽臺,甚至廚房都堆滿了東西。看著無從下腳的小房子,田小姐夫婦商量:干脆在附近再買一套小戶型給公婆住,既方便照顧孩子,又可以給彼此適當的空間。決心下了,兩人開始跑中介門店。好不容易找到一套滿意的房子,準備要下定金時,田小姐被朋友告知,外地戶籍家庭暫時不能在上海買第二套房了。
  把手頭的小戶型賣了換一套大房子?田小姐也考慮過。但是小房子買進來不到5年,全額征收的營業稅也是一個不小的數目。轉嫁給下家?那就是變相的漲價,房子要很快出手就很難。此外,住慣繁華社區的田小姐不愿意搬到外圍區域,但附近小區的大戶型總價卻是她“不能承受之重”。思前想后,她放棄了買房的計劃,而是在附近一個比較新的小區租了一套105平方米的2房2廳,這是一套精裝修電梯房,月租金4300元/月。同時,她把自己的一房一廳老公房出租掉,月租2700元/月。“相當于自己每個月比之前多支出1600元的居住成本,享受到的是比原來多50平方米的居住面積、電梯、比較新的小區環境、更多的綠化面積、更周到的物業、保安服務等,很值!”田小姐說。

  

  [短評]
  按照絕大多數人的慣性思維,租客都是沒有住房的人。有房的人還去租房住,不是給自己找麻煩?然而,對于急需改善居住環境,而短期內又難以通過買房來滿足這一目的的人而言,租房的確是一個值得嘗試,也是極為有效的好辦法。
  從合富置業、中原地產、漢宇地產等本市多家房產中介門店提供的信息可以看出,除為靠近工作地點、孩子校區而換租外,不少潛在的改善型購房者也暫時放棄了置業計劃,選擇通過租房來改善居住條件。其中,一部分購房者換租是因為置換房屋的總體預算資金緊張,還有一部分人則是看跌后市,不愿在價格高位買進新居。
  對于今后仍有買房打算的換租者,業內人士建議要及時關注市場信息。此外,在換租時可盡量靠近目標區域,便于在租房的過程當中熟悉周邊環境和市場行情,為實施日后的改善購房計劃作準備。

  類型二:投資型換租
  版本一:“以大換小”租金差貼房貸
  去年,版限購令出臺后,規定所有購房者暫時僅有一次新購房機會。為追求“一步到位”式置業,劉先生夫婦首次買房即瞄準了3房2廳。傾盡夫妻二人工作近6年的積蓄,同時在雙方父母以及親戚的資助下,劉先生貸款130萬元,在虹口區購買了一套總價在270萬元左右的3房。
  住進大房子幾個月后,劉先生夫婦逐漸走出了買房后的喜悅心情,轉而走進了“巨額”債務的煩惱中。盡管夫妻二人收入都不錯,但每個月7000多的房貸,加上要定金償還親戚的借款還是讓他們覺得有些力不從心。在后悔不該這樣盲目置業的同時,兩人也在積極地尋找著解決的辦法。
  進入2011年,通脹壓力逐漸加大。劉先生與妻子商量:短期內我們也不要孩子,其余2間房間空著也是空著,不如租出去算了,2間房較起碼能租到2500-3000元吧。把這筆錢補貼到房貸中能減輕很大壓力呢。妻子表示:租房可以,但是合租糾紛太多,索性把整套房子全部租掉,他們出去另租一套小戶型來住。
  就這樣,他們把大房子掛牌出租,同時開始尋找1室1廳的小戶型。較終,大房成交租金4300元/月,小戶型租金1800元/月,每月有2500元的“盈利”。只是劉先生夫婦會偶爾擔心:租客會不會愛惜我們千挑萬選買來的大房子呢?

  版本二:“以近換遠”犧牲生活品質
  從次買房,到較近的換租,張先生每一次重大的決定都源于他濃厚的投資意識。幾年前買房時,鑒于市中心高端小戶型物業租市火爆的背景,他在購房成本相同的兩套物業中選擇了市中心高尚地段一套一房一廳的小戶型,放棄了中環附近的一套2房2廳。 2年后,出于同樣的心理,他又在市中心另一高端地段購買了一套1房1廳居住,把套小戶型出租掉,租金在6000-7000元。
  較近,由于家庭人口增加,張先生明顯感覺一房一廳不夠住了。但如果兩套小戶型都用來居住就意味著每個月少收入一大筆租金。思考再三后,張先生果斷決定把兩套小戶型都出租掉,每月租金總共收入11000元左右。一家人在稍遠的地段租了一套4房2廳的商住樓,月租金6200元,每個月換租租金差將近5000元。
  不過張先生卻高興不起來。原因是現住的商住樓進出人員多而雜,且周邊的環境遠不如原住的高檔小區。此外,商住大樓周邊的配套設施也并不盡如人意。因此張先生盤算,等租約一到期就換套房子來租住。

  [點評]
  如果說改善型租客是換租群體中的剛性需求外,那么以賺取租金差為目的的換租則可以說是一種投資行為。既然是投資就要考慮到成本與收益。對于想通過換租來賺取差價的業主而言,除了租金差額收益外,由換租而產生的一些時間、資金成本以及其他風險也應考慮在內,而后再謹慎決定。

  1、搬家成本。當前絕大多數房東并不接受1年以上的長租,這就意味著,換租者有可能面臨一年搬一次家的窘境。不但搬家過程消耗資金與精力,再次重新找出租房對時間和精力而言也是一個不小的挑戰。另外,對于以距離市中心的近換遠的換租者而言,搬到外圍區域可能會導致出行成本的增加。

  2、這類業主自有的物業往往戶型較大,或所處地段高端,對應的租客群體范圍較小,很難快速出租掉。業主有可能面臨一段空租期。

  3、不少大戶型的直接租客是“二房東”。他們把房子重新出租后群租,這對物業的結構和品質本身會造成一定的破壞。因此建議業主謹慎挑選租客,并經常關注物業租住情況。

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